Consiglio di Stato, Sez. VII, Sent. 21.02.2025 n. 1508

I tre motivi sono infondati.

Va innanzitutto rilevato che la mancata ultimazione delle opere, causata dal provvedimento di sequestro, è circostanza contraddetta dalle risultanze fattuali in atti, fra i quali è presente un accertamento svolto dalla Polizia Municipale in data 3/1/1996, con cui si contestava l’esecuzione di ulteriori opere abusive in violazione dei sigilli apposti. L’attività edilizia trova ulteriore conferma nelle note tecniche trasmesse all’Amministrazione comunale dal tecnico di fiducia dell’appellante. In queste ultime si afferma che “nel 1996 i comproprietari provvedevano alla realizzazione del torrino scala verbalizzato dalla polizia municipale”. Come, dunque, correttamente affermato dal primo Giudice, la realizzazione di ulteriori opere abusive “non consente di beneficiare del trattamento di favore di cui all’art.43, comma 5 della Legge n.4/1985”.

Riguardo l’oggetto delle doglianze, è priva di pregnanza l’asserita interpretazione correlata degli artt. 31 e 43 della l. 47/1985, da cui discenderebbe la possibilità di beneficiare della sanatoria nel caso di specie. La prima disposizione prescrive che “si intendono ultimati gli edifici “in cui sia stato eseguito il rustico e completata la copertura, ovvero, quanto alle opere interne agli edifici già esistenti e a quelle non destinate alla residenza, quando esse siano state completate funzionalmente”. Il concetto di ultimazione, così delineato dalla norma, è stato oggetto di chiarimento – in sede di primo condono – con la circolare esplicativa del Ministero dei Lavori Pubblici n. 3357/25 del 30/7/1985 che fa riferimento alla nozione di ultimazione del rustico comprensiva della muratura portante o l’intelaiatura in cemento armato e le tamponature, come correttamente ricordato dal primo Giudice. Invero, l’ultimazione dei lavori rilevanti ai fini della condonabilità delle opere edilizie abusive presuppone, oltre il completamento della copertura, l’esecuzione del “rustico”, da intendersi come la muratura di tamponatura priva di rifiniture (Cons. giust. amm. Sicilia, n. 287 del 2024). Ancor più nel dettaglio, si è affermato che “in tema di condono edilizio, l’art. 31, comma 2, L. n. 47/1985 prevede due criteri alternativi per la verifica del requisito dell’ultimazione, rilevante ai fini del rilascio del condono: si tratta del criterio “strutturale”, che vale nei casi di nuova costruzione; e del criterio “funzionale”, che opera, invece, nei casi di opere interne di edifici già esistenti oppure di manufatti con destinazione diversa da quella residenziale. Quanto al criterio strutturale del completamento del rustico, per edifici “ultimati”, si intendono quelli completi almeno al “rustico”, espressione con la quale si intende un’opera mancante solo delle finiture, infissi, pavimentazione, tramezzature interne, ma necessariamente comprensiva delle tamponature esterne, che realizzano in concreto i volumi, rendendoli individuabili e esattamente calcolabili (Cons. di Stato, Sez. VI, n. 1826 del 2023).

Si rammenta peraltro che l’art. 32, comma 25, del D.L. n. 269/2003, individua, ai fini della sanatoria, quale data ultima per ultimare le opere abusivamente realizzate il 31 marzo 2003.

Nel caso di specie, il Tar ha congruamente evidenziato che “non vi sono elementi per affermare che le opere abusive oggetto di controversia erano state, ai fini dell’ammissione a sanatoria, già eseguite” alla data prescritta. Di conseguenza, è stato reputato corretto l’operato dell’amministrazione, avendo la stessa rilevato che “l’immobile non risultava tompagnato alla data del 31 marzo 2003 come evidenziato dalla ripresa aerofotogrammetrica del 12 maggio 2003”.

Passando alla seconda disposizione, l’art. 43, comma 5, della l. 47/1985 consente la possibilità di ottenere la sanatoria qualora le opere non siano state ultimate per effetto di provvedimenti amministrativi o giurisdizionali con limitazione alle strutture realizzate e ai lavori che siano strettamente necessari alla loro funzionalità. Sul tema, è da tempo invalsa in giurisprudenza una rigorosa ricostruzione dell’espressione “opere non ultimate”, tali da intendersi quelle completate almeno al rustico, ossia mancanti solo delle finiture, ma necessariamente comprensive delle tamponature esterne che realizzano in concreto i volumi rendendoli individuabili ed esattamente calcolabili (Cons. di Stato, Sez VI, n. 3288 del 2008). Invero, anche la più recente giurisprudenza, con riferimento al condono disposto dall’art. 39 della L. 724/1994, ritiene necessario, ai fini del beneficio prescritto, uno stato di avanzamento nella realizzazione del manufatto tale da consentirne potenzialmente, e salve le sole finiture, la fruizione. In altri termini, l’organismo edilizio deve aver assunto una sua forma stabile ed una adeguata consistenza plano volumetrica, come per gli edifici, per i quali è richiesta la c.d. ultimazione al rustico, ossia l’intelaiatura, copertura e muri di tamponamento (Cons. di Stato, Sez. VI, n. 5199 del 2023).

Nel caso all’attenzione del Collegio, il reale stato dell’immobile non consente l’applicazione dell’art. 43, comma 5, l. 47/1985, né, quindi, di usufruire del beneficio dallo stesso previsto.